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国中河:立法赋能产业发展 守卫百姓安居
2019-12-04 09:51:32来源:中国建设报    作者:邱修海 任天辉

“没有规矩,不成方圆。”改革开放以来,我国房地产业的飞速发展,离不开法治保驾护航,而一部部法律的起草?#36139;ā?#39041;布实施的背后也有着无数故事展现法治精神。在第六个国家宪法日到来之际,原建设部政策法规司副巡视员国中河,分享曾经参与《中华人民共和国城市房地产管理法》(以?#24405;?#31216;“《城市房地产管理法》?#20445;?#31561;相关法律起草工作的经历,回顾立法赋能房地产业发展、守卫百姓安居的难忘历程。

产业飞速发展难掩背后隐忧

“新中国成立后,我国房地产方面的立法工作有了很大的进步,但是由于各种原因,在立法的科学性、层次性上还远远不够。”国中河表示,1978年,我国开启了改革开放的伟大征程,如同春雷唤醒大地,经济实现快速发展,房地产市场重新焕发生机,获得长足进步。随着房地产业成为国民经济的支柱产业,如何保持房地产市场的平稳健康运行,成为摆在国家面前的?#36136;?#38382;题。

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上世纪?#21496;?#21313;年代,国家出台了如《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《城市房屋产权产籍管理暂行办法?#36820;?#19968;系列与房地产相关的法律法规,来规范房地产市场发展。但是尚未有一部专门调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人之间在房地产开发经营、房地产交?#20303;?#25151;地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范。

“随着房地产市场快速发展,一些问题也逐渐暴露了出来,上世纪90年代初,房地产市场火爆,一些乱象不仅影响了整个市场的健康运行,也?#29616;?#25439;害了百姓利益。”国中河表示,当时?#34892;?#22320;区出现了“炒地皮”的现象,造成建设用地供需失衡,国家土地资源流失;房地产开发投资结?#20849;?#21512;理,开发企业过多过滥;房地产交易行为不规范,商品房交?#20934;?#26684;混乱,炒房现象突出。出于回应百?#23637;?#20999;、规范房地产市场发展、健全法律?#36139;?#20307;系等多方面的考量,上世纪90年代初,原建设部开始着手房地产法的起草工作。

从无到有首部房地产法律问世

“当时在亚洲范围内,新加坡的经济发展水平较高,在房地产立法方面较为先进,立法过程中我们曾去当地进行考察。”国中河说,由于新加坡国土面积小、住房建设用地相?#36234;?#24352;等原因,该国在房地产法律法规方面不仅相对完善先进,而且执法也相当严格,以便更好利用土地、规范企业建设销售商品住宅,除?#35828;?#30740;先进国家和地区的房地产法律法规建设情况,在国内也深入众多省市,实地调研房地产业发展情况。此外,还组织了大量专家反复咨询论证,以保证?#36139;?#30340;法律符合中国国情。

“在立法过程中,我们从我国经济社会发展实?#26159;?#20917;出发,在认真总结实践经验的基础上,按照条件成熟、突出重点、统筹兼?#35828;?#21407;则安排好房地产立法。”他说,起草组力求通过立法把企业的生产经营权、投资决策权交给企业,把社会可以自?#19994;?#33410;和管理的职能交给中介组织和社会团体,把群众自治范围内的事情交给群众自己依法办理。注意把握立法规律和立法时机,正?#21453;?#29702;好政府立法与政府的关系,努力做到立法决策与改革决策相统一,立法进程与改革进程相?#35270;Α?#27492;外,他还特别提到,有关部门对那些与经济体制和改革开放要求不相?#35270;?#30340;、与?#20013;?#27861;律?#22995;?#27861;规相?#25191;?#30340;、与WTO规则及原则不相?#35270;?#30340;法律规范,及时地进行清理,该?#29616;?#30340;?#29616;梗?#35813;修订的修订。最终,草案得以完成。1995年1月1日,《城市房地产管理法》正式实施。

“看着自己参与起草的法律得以颁布实施,心里十分激动,至此,我国终于有?#35828;?#19968;部调整房地产各种关系的法律,可以说这是我国房地产领域的‘根本大法’。”在国中河看来,这部法律确定了五项基本?#36139;齲?#21363;国有土地有偿有期限使用?#36139;齲?#25151;地产价格评?#20048;贫齲?#25151;地产成交价格申报?#36139;齲?#25151;地产价格评估人员资格?#29616;ぶ贫齲?#22269;有土地使用权和房屋所有权登记发证?#36139;取?#26126;确了五项登记备案:即房地产开发企业登记备案;商品房预售登记备案;房屋租赁登记备案;中介服务机构登记;房地产转让、抵押、过户登记。规定了五种证书和五个书面合同:即国有土地使用权证、房屋所有权证、房地产权证、商品房预售许可证和建设工程规划许可证。国有土地使用权出让书面合同、国有土地使用权转让书面合同、房地产抵押书面合同、商品房预售书面合同以及房屋租赁书面合同。授权国务院另行?#36139;?#20116;项法规:国有土地使用权出让最高年限的规定;国有土地使用权出让金上缴和使用的具体办法?#36745;?#21806;商品房再行转让的规定;以划拨方式取得的使用权的国有土地上建成房屋出租的,租金中所含土地?#25214;?#19978;交的办法以及基准地价、标定地价和各类房屋重置价格的规定。

法律颁布实施后,各地反应普遍较好,一些房地产发展过程中的突出问题逐渐得到解决。“在立法过程中我们曾到山东滕州调研,当时该地流传着一则口头语,‘站着能进去,躺着出不来’,?#31283;?#22240;部分房屋设计不合理,住户遭遇健康问题时难以及时解决。”国中河说,随着该法的实施,国有土地使用权出让、房地产开发、房地产市场、房地产权属等方面存在的问题逐渐得到解决,类似滕州住宅设计不合理的现象逐步得到解决。

立法因时而进普法久久为功

法律是治国之重器,良法是善治之前提。法因时而立,法因时而进。历史不断前行,法治只有跟上实践的脚步,才能发挥引领和?#36139;?#31038;会进步的作用。随着经济社会的发展,房地产市场也出现了新情况,《城市房地产管理法》颁布实施后经过修订,以及时解决房地产市场发展中出现的新问题。此外,国中河?#20849;?#20805;道,依据《城市房地产管理法》以及有关?#22995;?#27861;规的规定,原建设部在充分调查研究的基础上,结合房地产业改革发展的实际,先后颁布实施并及时修订了一系列部门规章。主要包括《房地产开发企业资质管理规定》《房屋建筑工程质量保修办法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》《城市房地产转让管理规定?#36820;取?/p>

?#23433;?#19982;法律起草时我们曾经调研过黑龙江工矿区百姓住房情况,看到那里房屋之简陋、居住之拥挤,?#19994;?#26102;就红?#25628;?#22280;,现在都?#19988;?#29369;新。1978年我国城镇人均居住面积只有3.6平方米,2018年已达近40平方?#20303;?#30334;姓的住房条件发生了天翻地覆的变化,这其中离不开《城市房地产管理法?#36820;?#30456;关法律的助力。”国中河说,该法在?#24551;?#25151;地产管理、维护房地产秩序、保障房地产权利人合法权益等方面确立了基本的?#36139;?#35268;范,从而促进了房地产市场的平稳健康发展,让百姓更加安居乐业。

法治建设为了人民、依靠人民,人民要做法律的忠实崇?#22995;摺?#33258;觉遵守者、坚定捍卫者,因而普法工作十分重要。“近年来,百姓的学法守法用法意识大大提高,现在如遇到房屋质量问题、物业问题,很多百姓第一时间想到的是拿起法律武器维护自身利益,但是如何维权、维权成本过高?#20219;?#39064;依?#28949;?#25200;着百姓,普法工作任重道远。”国中河表示,法律规范当事各方关系,除了百姓要学法用法,房地产开发企业等也应知法守法,在质量强国的大背景下,商品房的质量一定要做到安全可靠;有了法律就要做到有法必依、执法必严、违法必究,要特别注意法律法规的使用,?#20048;埂?#20197;权代法”现象的发生。普法工作要从点滴做起,久久为功,法治实践是法治宣传教育取得实效的最佳途径,只有学用结合、普治并举,从学法、尊法到用法、护法,才能提高全社会的法律意识和法?#21355;?#24565;。


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