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跨过千亿元门槛 渝派房企金科回应问询
2019-06-11 11:44:28来源:中国建设报    作者:牛慧丽

bfrD-hhhczfc2988907_meitu_6.jpg交出共32页、1.6万字的回复“答卷”后,金科地产集团股份有限公司(以?#24405;?#31216;“金科?#20445;?#21448;有了稳定“军心”的新动作。

6月?#24230;眨?#37329;科公告称发布卓越共赢计划暨2019年至2023年员工持股计划之一期持股计划。本期计划将通过资产管理计划、信托计划等法律法规?#24066;?#30340;方式购买标的股票,预计总规模不超过32亿元(含融资资金)。以标的股票2019年5月17日收盘价6.43元/股作为全部股票平均买入价格测算,本期计划涉及标的股票数量预估为4.98亿股,占公司现有股本总额约9.32%。

年报数据乐观

随着房企财报相继披露,多家企业收到了上海证券交易所或深圳证券交易所(以?#24405;?#31216;“深交所?#20445;?#30340;问询函,内容普遍聚焦房企盈利增长、偿债能力、跟投项目多数未盈利等问题,要求企业予以合理解释。在收到问询函的同行中,金科是回复速度较快的一家。5月29日晚,金科交出了回复“答卷”。

t01e86cc268587663fa_meitu_4.jpg外行看热闹,内行看门道。2018年,金科取得上市以来的最好业绩,大步跨过千亿元门槛。总体来看,在金科发布的2018年年报中,不管是营收数据、债务变化还是现金流情况,均表?#33267;?#22909;。其中,金科销售规模达到1188亿元,同比大幅增长81%;营业收入412.33亿元,同比增长18.63%;净利润40.21亿元,同比增长76%?#36824;?#23646;于上市公司股东的净利润40.19亿元,同比增长137%;每股?#25214;?.71元,同比增长105.71%。

但恰恰因为一系列动辄增长50%以上的数据,引起了深交所的关注,并向金科提出了包括“净利润增幅为何远超营业收入”等11个问题。

对于不同问题,金科的答复长短不一,或详细、或精简。

在主营业务未发生大幅变动的情况下,若净利润增幅与营收增幅不一致,就会显得不同寻常。这是金科引起深交所注意的首个因素。问询函要求其详细?#27835;?#35828;明本期公司在主营业务范围没有发生变化的情况下,净利润增幅远超营业收入增幅的原因。

金科回复称,这主要系公司2018年结转收入对应的毛利率提高所致。2018年,公?#23621;?#19994;收入较2017年增加64.76亿元;毛利率为28.57%,较2017年同期上升了7.25个百分点。但这一解释显然未触及核心,深交所在随后的问题中便要求解释毛利率增长的原因。

金科表示,2018年公?#23621;?#19994;收入对应的房地产项目主要系2016年至2017年实现预售的部分。受项目所在区域整体市场上扬和成本管控水?#25945;?#21319;影响,公司实现的预售收入整体较以前一年度量价齐升,同时对应的土地成本相?#36234;系停?#20419;使本期房地产业务毛利率上?#24688;?/p>

从2018年结转均价看,金科在重庆、成都、无锡、长?#22330;?#21512;肥的项目均较2017年实现增长,其中合肥增幅47.22%、无锡增幅17.86%、重庆增幅15.85%,仅苏州下降6.51%,金科称系“销售尾盘所致”。从住宅项目成本看,2018年,其结转单方成本下滑至4506元/平方米,较2017年降低257元/平方?#20303;?/p>

不仅是净利率与毛利率,金科2018年经营现金流量金额同样大幅上升,为13.29亿元。而上一期年报中,这一数字还是-84.85亿元。这也成为金科被问询的重点之一。

金科解?#32479;疲?#36825;是因为2018年新增土地速度较上一年?#20852;?#25918;缓所致。据披露,金科2018年度购买商品、接受劳务支付的现金较2017年度仅增加126.39亿元,?#30001;显?#21806;项目的面积、数量和金额均较2017年有大幅增长,综合之下,经营活动产生的现金流量净额为13.29亿元。

绕不开的债务问题

债务问题向来是企业被关注的重点所在。如此前,深交所对泰禾的问询中提到短期偿债风险,同样出现在金科的问询函中。

公告显示,2018年,金科的资产负债率为83.63%;一年内到期的有息负债为600.90亿元,同比增长54.46%;货币资金期末余额为298.52亿元。深交所给出的措辞是“处于同行业较高水平”。

另一个?#29616;?#35201;的问题是,截至2018年12月31日,金科短期借款期末余额为31.96亿元,一年内到期的非流动负债期末余额为244.43亿元,货币资金期末余额为298.52亿元。其存货周转率由0.31下降至0.23、流动比率由1.71下降至1.55、速动比率由0.44下降至0.38。?#28304;耍?#28145;交所要求金科说明是否存在短期偿债风险及应?#28304;?#26045;。

金科在回复函中表示,公司目前现金状况良好,无短期偿债压力。2018年年末,公司货币资金余额为298.52亿元,短期有息负债余额为275.23亿元。为此,金科还披露了今年一季度销售情况和回款情况予以佐证:实现销售299亿元,同比增长约24%;月均销售回款86亿元,现金流动充裕。截至2019年3月31日,金科货币资金余额为303亿元。

金科同时指出,根据预计的开发节奏和去化速度,其2019年将冲击销售规模1500亿元。参照2018年度88%的销售回款率,预计2019年度销售回款为1320亿元,能够覆盖一年内到期的金融负债。

从数据看,金科的现金流并无太大问题,但不免让人对于这?#36136;治?#22823;笔货币资金却不偿还短期债务的行为?#34892;?#19981;解。

对于偿债能力下降的问题,金科表示,去年公司存货及预收账款增加,造成公司流动比率、速动比率、存货周转率指标下降。数据显示,其2018年新增土地投资700亿元,使期末存货余额增至1608.35亿元,同比增幅50%;预收账款增加334.23亿元,增幅为78%。

根据金科的解释,这些举动更多是为公司安全发展考虑,房地产业系资金密集型行业,为保证经营发展,需保持合理的资金余额。

金科还提到担忧,表示最近几年房地产业外部环境不容乐观,产业政策和金融政策变化较快,公司在谨慎考虑销售回款和融资成本上涨的情况下,需保证充足的货币资金储备,将货币资金余额维持在稳定水平,以满足日常支出和正常发展需要。

频现对外担保和财务资助

金科近两年频频出现对外担保和财务资助情况,让深交所不禁对财务资助的具体资金来源和成本提出质疑。

金科公告显示,截至2019年3月末,金科及控股子公司对参股公司提供的担保余额为115亿元,对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为675亿元,合计担保余额约790亿元,占金科最近一期经审计净资产的340.92%、占总资产的34.26%。

截至2018 年10月末,金科对外提供财务资助余额为77亿元,其中对房地产项目公司(含参股房地产项目公司?#23433;?#34920;但持股未超过50%的控股房地产项目子公司)提供财务资助余额为76亿元。

深交所要求金科详细说明在财务资助具体时间、规模、资金来源、成本以及资助对象等方面内容。金科解?#32479;疲?#20855;体资金来源为自筹资金(不限于销售回款、自有资金、融资,其中公司融资成本为4.28%~12.5%)。

关于成本问题,金科并未给出具体答复,仅表示因自筹资金构成多样,无法区分具体资金来源及资金成本从而无法准确核算。

公告显示,截至2018年年末,金科其他应收款余额为130.23亿元,其中联营、合营企业往来款余额为71.1亿元。金科近两年累计经股东大会审批通过的财务资助授权金额为309.66亿元,对外提供财务资助余额为65.34亿元。

关于财务资助,金科指出,其对外提供的财务资助并未超过股东大会的授权金额,且公司不存在逾期未收回的借款。

据统计,金科对子公司以及对外企业担保近190家,金额达723.34亿元,占比净资产达312.04%。值得一提的是,担保的所有企业负债率全部超70%。

5da3-hxsrwwr2432340_meitu_5.jpg据知情人士透露,去年12月,金科从其控股的17个合资公司里,调用不低于20亿元的富余资金;按照比例,17个合资公司的金科合作方如上海旭辉、新鸥鹏等,?#27801;?#35843;共计16.14亿元的富余资金,“值得注意的是,此次财务资助是无息的”。

财务资助模式通常是大股东资助子公司。金科的财务资助案则反其道而行,子公司财务资助大股东和合作方。“想把?#32422;?#21464;成一个更麻烦的公司。”上述知情人士表示,这个计划通过提高公司负债及资金风险的做法,降?#25237;允?#23545;金科的兴趣。

深陷股权之争的金科,其跟投项目同样受到深交所关注。年报显示,截至报告期末,金科共有159个项目实施了房地产项目跟投,涉及总跟投资金9.7亿元。深交所要求其披露跟投项目的盈亏情况。

金科列出的30个跟投项目中,仅5个在2018年实现盈利。对于亏损项目,金科解?#32479;啤?#39033;目未达结转收入时点”。

同时,金科进行了一项“稳定军心”的动作——“卓越共赢计划”暨2019年至2023年员工持股计划(草案)显示,一期持股计划的持有人总数预计不超过4000人,其中员工自筹资金不超过16亿元。

金科表示,本期计划拟通过二级市场购买公司股票。如果顺利实施,将大幅减少二级市场的流通股。业内认为,?#21496;?#20250;对融创系未来可能出现的增?#20013;?#20026;造成成本压力。

最新一季末股权结构显示,融创通过旗下天津润鼎、天津聚金和天津润泽三家公司合计持股15.67亿股,占金科总股本比例达29.35%。黄红云及一致行动人合计持股29.99%,以0.64%的微弱优势暂时领先于融创系。

在最后一问中,深交所要求金科结合房地产宏观环境及上市公司经营情况,披露发展战略和未来一年的经营计划,包括但不限于计划增加土地储备情况、计划开工情况、计划销售情况、相关融资安排。

金科的回答较为简单,表示2019年计划新开工面积约3000万平方米,年末在建面积约5500万平方米,新增可售货值3200亿元。关于销售计划、融资安排等,金科表示会加大销售力度,合理安排融资。

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