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老楼加装电梯不妨引入特别牺牲补偿金制度
2019-06-10 10:16:37来源:中国建设报    作者:吴睿鸫

根据相关规定,老楼加装电梯需要本单元所有业主同意,否则工程无法进行。近日,某小区业主就遇到这个难题。一楼业主担心施工造成房屋贬?#25285;?#19981;同意签字,除非邻居给出100万元的“签字费”。

据相关?#25945;?#35843;查,超过七成的受访人群认为,安装电梯需要所有业主同意;超过六成的受访人群认为,应该给予一楼业主适当补偿。

笔者并不赞同老楼加装电梯需要本单元所有业主同意。

《物权法》规定:改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。也就是说,依据?#20013;?#27861;律,老楼加装电梯的前提条件是需要取得大多数业主的同意,而不是所有人都必须同意。

而超六成的受访者认同应该给一楼业主适当补偿,这项调查结论,有必要深入研究与?#25945;幀?/p>

近年来,老旧小区加装电梯遇阻的新闻屡见不鲜,而阻碍加装电梯的一般都是住在?#31995;?#27004;层的住户,这些低层住户往往索要高额补偿,导致老旧小区加装电梯的事情被长期搁置。

尽管舆论普遍对“一户反对全楼搁置”持反对意见,但也很有必要聆听这些低层住户反对加装电梯的理由。

一则,一楼出进不需电梯,而且电梯会产生噪音,还会影响采光、通风等,将使生活品质下降。

二则,加装电梯后,高层由于上下楼方便了,房屋升值明显,而低层升值空间减少,甚至价格缩水。

在一些国家,类似邻里不动产利益冲突等问题有完善的法律作为依据。

譬如德国的“特别牺牲补偿金制度?#20445;?#35813;制度认为,相邻关系中不动产所有权受限制的一方付出了私法上的“强制牺牲?#20445;?#20026;了补偿,法律要求相邻关系中一方当事人向另一方当事人支付补偿金。在具体赔偿方面,也有可具操作性的实施细则与具体标准。

在我国,尽管《民法通则》中规定:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正?#21453;?#29702;截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。但由于没有具体实施细则作为支撑,可操作性不强,很难应用到具体法律?#23548;?#20013;。

2018年政府工作报告中提出:?#34892;蟯平?#22478;中村”、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯。今年的政府工作报告的表述为:支持加装电梯。显然,这意味着老楼加装电梯已变成了重要的民生工程。

所谓“支持加装电梯?#20445;?#31508;者认为,最大的“支持”应当是法律支持。

笔者建议,不妨借鉴国外特别牺牲补偿金制度,来充实我国的法律。比如修订《民法通则》,增加业主共同委托一?#19994;?#19977;方机构出具加建电梯导致低层住户受损评估报告,并在报告基础上进行补偿协商等条?#30591;?#20174;而计算出各利益方都能接受的牺牲补偿金,促使老楼加装电梯不再难。




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